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我们此前已有所耳闻：对经济而言的坏消息，对抵押贷款利率来说可能是好消息。随着政府停摆持续 —— 叠加一份意外的就业报告，以及华盛顿方面可能陷入长期僵局 ——10 年期美国国债收益率近期持续下跌。这对抵押贷款利率意味着什么？
政府停摆对抵押贷款利率的影响
10 年期美国国债（由美国政府发行的债务工具）与抵押贷款利率走势基本同步，两者之间通常存在约 2 个百分点的利差。例如，若 10 年期国债收益率接近 4%，抵押贷款利率则可能接近或略高于 6%。
克里斯?惠伦（Chris Whalen）是惠伦全球顾问公司（Whalen Global Advisors LLC）董事长，同时也是专注于抵押贷款金融与金融服务领域的投资银行家。
惠伦在给雅虎财经的邮件中表示：“10 年期国债收益率下跌的原因有很多，部分与政府停摆这类‘摩擦事件’有关。” 他指出，抵押贷款利率自 7 月以来整体呈下降趋势，但近期略有回升，“不过这完全是放贷机构主动调整的结果，而非市场自发行为”。
惠伦认为，政府停摆期间抵押贷款市场不会发生剧烈变动。他表示，美国联邦住房管理局（FHA）可能会暂停处理部分新贷款申请，导致融资流程延迟 —— 但影响大致仅限于此。
然而，房地产数据分析公司 Cotality 首席经济学家塞尔玛?赫普（Selma Hepp）博士认为，政府停摆可能会影响投资者情绪，并导致关键经济数据无法发布，最终可能推动抵押贷款利率走低。
赫普博士在给雅虎财经的邮件中称：“政府停摆期间，投资者通常会涌向国债这类安全资产，这会压低国债收益率，进而可能使抵押贷款利率小幅下降 —— 通常降幅在 0.125 至 0.25 个百分点之间。例如，若 30 年期固定利率抵押贷款当前利率为 6.375%，停摆期间可能会降至 6.125% 左右。”
赫普博士也承认，其他市场因素可能会改变这一预期，包括美联储制定货币政策时依赖的关键经济报告（如就业和通胀指标）被迫中断发布。
当前影响市场的变量众多 —— 经济形势、房地产市场转型、政府停摆持续时长 —— 因此很难预测债券市场将如何反应。
政府停摆结束后，抵押贷款利率将如何变化？
即便政府停摆结束，美国仍将面临日益加剧的经济不确定性。
抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）首席经济学家迈克?弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）在给雅虎财经的邮件中表示，ADP（美国自动数据处理公司）发布的报告显示 9 月就业岗位减少 3.2 万个，这加剧了市场对就业市场疲软的担忧。
弗拉坦托尼补充道：“尤其在政府停摆导致我们可能无法获取劳工统计局（BLS）就业数据的情况下，ADP 报告的重要性进一步上升。”
房地产平台Realtor.com首席经济学家丹妮尔?黑尔（Danielle Hale）预测，政府停摆结束后，抵押贷款利率将继续缓慢下行，不过这一预测仍会受到诸多变量影响。
她的同事则强调了当前房地产市场面临的困境。
Realtor.com高级经济学家安东尼?史密斯（Anthony Smith）在一份分析报告中称：“当前房地产市场已受到高房价和高抵押贷款利率的双重压力，政府停摆无疑又增添了不确定性。”
他补充道：“任何可能进一步阻碍潜在买家入市、导致本就低迷的房屋销量雪上加霜的因素，都对市场不利。”
弗拉坦托尼指出，债券市场仍在 “更关注就业市场” 与 “更关注通胀” 两种预期之间摇摆。“近期这两项指标的数据都不乐观，但它们对利率的影响方向恰好相反。”
不过他补充道，观察债券市场走势可为抵押贷款利率的变化方向提供线索：“10 年期国债收益率下降通常会带动抵押贷款利率走低。”
何时锁定抵押贷款利率最合适？
如果你已仔细筛选抵押贷款机构，且已获得预审批准、准备好购房，那么 “在利率下跌时锁定” 始终是理想选择。
然而，由于抵押贷款利率每小时都可能变动，想要在利率低点锁定并非易事 —— 往往当你得知利率下降时，锁定良机可能已转瞬即逝。
为了让利率降低几个基点而承受巨大压力，或因利率小幅上升而过度焦虑，其实并无必要。
但如果你距离购房还有较长准备时间，了解抵押贷款利率趋势会大有裨益 —— 跟踪 10 年期国债收益率便是一个有效的参考方法。
