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核心要点
2025 年第二季度,个人与机构房地产投资者购买了全美三分之一的独栋住宅。房地产数据提供商 BatchData 的数据显示,据 CJ Patrick 公司报告,这一比例较第一季度的 27% 有所上升,且创下近五年最高纪录。2024 年,投资者在住宅销售中的占比为 25.7%。
尽管投资者的购房占比有所提高,但其购房绝对数量却有所下降。今年第二季度,投资者购房数量较去年同期减少 1.6 万套,但今年整体房屋销量也远低于去年 —— 这正是投资者占比上升的原因。目前,美国 8600 万套独栋住宅中,约 20% 仍为投资者所有。
BatchData 联合创始人兼首席创新官伊沃?德拉吉诺夫(Ivo Draginov)表示:“尽管第二季度投资者购房数量多于售房数量,但他们仍售出了超过 10.4 万套房屋,其中 45% 出售给了传统购房者。因此,投资者不仅继续为疲软的房屋销售市场提供必要的流动性,还为市场带来了亟需的房源 —— 既包括租赁房源,也包括供自住者购买的房源。”
尽管大型机构投资者在独栋住宅租赁领域占据媒体头条,但小型投资者才是市场的主力,占比超 90%。这类投资者通常拥有 10 套及以下房产;而拥有 1000 套及以上房产的大型投资者,在投资者所有房产中的占比仅为 2%。
与个人投资者不同,机构投资者目前已连续六个季度出现 “售房多于购房” 的情况。Parcl Labs 的分析显示,美国最大的几家房屋租赁公司 ——Invitation Homes、Progress Residential、American Homes 4 Rent 和 FirstKey Homes,在今年第三季度均呈现 “售房多于购房” 的态势。
CJ Patrick 公司创始人兼首席执行官里克?沙尔加(Rick Sharga)指出:“他们并未退出该领域,只是将资金转向‘定制租赁社区’(build-to-rent communities)。但这一转变意味着,小型投资者和传统购房者面临的竞争将减少,同时市场也会新增更多租赁房源 —— 当前市场亟需这类房源,因为许多年轻人因无力购房而选择租房。”
从地区分布来看,得克萨斯州、加利福尼亚州和佛罗里达州的投资者所有房产数量最多,这在很大程度上是因为这三个州也是美国人口最多的州。而投资者所有房产占比最高的州则是夏威夷州、阿拉斯加州、蒙大拿州和缅因州,这些州同时也是旅游热门州。
投资者向来青睐低价房产,因为这类房产在未来转售时往往能带来最高收益。CJ Patrick 的报告显示,今年第二季度,投资者每套房产的平均购买价为 455,481 美元,远低于 512,800 美元的全国平均房价。不过,由于整体房价持续上涨,这一价格仍是过去六个季度以来投资者的最高平均购房价。
投资者持有的房产通常要么面积较小,要么位于房价较低的市场。大型投资者的购房价格更低,其平均购房价为 279,889 美元,平均售价则为 334,787 美元。机构投资者主要集中在中西部和南部地区,这些地区的房价低于全国平均水平。