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核心观点

本周中证REITs全收益指数下跌1.4%，收于1043.5；全周加权日均换手率0.40%，较上周0.31%上升0.09个百分点，日均成交金额4.1亿元，较上周3.5亿元上升18.0%。市场动态上，两单公募REITs提前结束公众投资者募集：华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT于2025年10月13日宣布，由于公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限，原计划2天的公众投资者募集期提前结束，两者网下机构认购倍数分别达到了320.5倍和99.4倍；两单华润系公募REIT扩募取得进展：华夏华润商业REIT变更暨扩募份额上市申请获得中国证监会和深交所受理，华夏基金华润有巢租赁住房REIT提交了反馈意见回复，资产估值较申报稿下调4.6%。

行业动态信息

政策及新闻回顾：1）9月30日，民政部联合交通银行在11个地区开展养老REITs首发培育等实践探索，召开会议交流经验，推动试点从“单点突破”向“全国复制”。2）10月15日，北京市多部门出台方案，到2027年底要让科技领域多项融资规模居全国前列，重点支持人工智能等新型基础设施项目及中关村特色产业园发行REITs，培育优质资产且鼓励已上市REITs扩募。3）10月16日，住建部、发改委、工信部等9部门发文，在完善投融资机制上支持基础设施REITs，明确符合条件的新型城市基础设施建设项目可发行，还鼓励金融机构依规放贷并加强项目全周期管理。

行情回顾：1）本周中证REITs全收益指数下跌1.4%，收于1043.5；全周加权日均换手率0.40%，较上周0.31%上升0.1个百分点，日均成交金额4.1亿元，较上周3.5亿元上升18.0%；2）本周产权类REITs下跌1.6%，经营权类REITs下跌1.0%；3）本周所有REITs子板块中，高速公路板块的跌幅最小为0.8%，保租房板块跌幅最大为2.2%；4）招商高速公路REIT涨幅最大为1.6%，银华绍兴原水水利REIT跌幅最大为4.5%。

重要公告回顾：1）华夏大悦城商业REIT：进行投资基金收益分配；2）招商基金蛇口租赁住房REIT：基金份额解除限售；3）华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT：公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售；4）华夏越秀高速REIT、华夏北京保障房REIT等：高管或基金经理变更；5）华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT、博时蛇口产园REIT：扩募并新购入基础设施项目。

风险分析

1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

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