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在房地产市场不断变化的大环境下，投资者需要及时且合理地调整对房产投资收益的预期。过去，房产投资常常被视为一种稳定且高回报的投资方式，很多人凭借房产投资实现了资产的大幅增值。然而，如今的房地产市场已经发生了显著的变化，影响房产投资收益的因素也更为复杂多样。
经济形势是影响房产投资收益的关键因素之一。在经济增长强劲的时期，居民收入增加，购房需求旺盛，房价往往会随之上涨，房产投资的收益也较为可观。相反，当经济增长放缓或出现衰退时，居民的购房能力和意愿都会下降，房价可能会面临下行压力，租金收益也可能减少。例如，在全球性经济危机期间，许多地区的房地产市场都遭受了重创，房价大幅下跌，投资者的资产严重缩水。
政策调控也对房产投资收益产生着重要影响。政府为了稳定房地产市场，常常会出台一系列的调控政策，如限购、限贷、加息等。这些政策的实施旨在抑制投机性购房需求，防止房价过快上涨。对于投资者来说，政策调控可能会增加投资成本，降低投资回报率。比如，限购政策可能会限制投资者的购房数量，限贷政策会提高购房门槛和资金成本，加息则会增加房贷利息支出。
房地产市场的供需关系同样不容忽视。如果一个地区的住房供应过剩，而需求不足，那么房价和租金都可能会受到抑制。反之，当住房供应短缺，需求旺盛时，房价和租金则有上涨的动力。以一些新兴城市为例，随着人口的大量涌入和城市的快速发展，住房需求急剧增加，而供应相对滞后，这就导致了房价的快速上涨。
为了更直观地展示不同因素对房产投资收益的影响，下面通过一个简单的表格进行对比：
影响因素 对房价的影响 对租金的影响 对投资收益的影响 经济形势向好 上涨 增加 提高 政策调控收紧 下跌或稳定 可能减少 降低 供大于求 下跌 减少 降低 供不应求 上涨 增加 提高
综上所述，投资者在进行房产投资时，不能再简单地按照过去的经验来设定收益预期。要充分考虑经济形势、政策调控和市场供需等多种因素的影响，根据实际情况灵活调整投资策略和收益预期。只有这样，才能在复杂多变的房地产市场中实现较为稳健的投资收益。
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北京影人系列访谈|黄建新：拍主流电影要避免说教
来源：1905电影网 作者：24K
《蓝羽会客厅》之《北京影人》 黄建新：欲穷千里目 更上一层楼
时长：12:55 来源：电影网
《蓝羽会客厅》之《北京影人》 黄建新：欲穷千里目 更上一层楼收起
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1905电影网专稿 凝聚首都文艺力量，绽放银幕光影魅力。据公开资料统计，2022年国产片票房占比达到84.85%，北京以14.2亿元成绩成为国内全年票房最高的城市。北京寰映影城合生汇店以2711.5万票房登影院票房年度榜榜首。作为全国影视产业的核心地带，北京汇聚了行业上下游众多优秀人才与头部公司。从放映中国第一部电影《定军山》的大观楼影城，到首座中国环球影城主题乐园的开通，电影文化贯穿千年古都百余年发展时光。不少电影人从北京出发，实现了自己的电影梦，他们有一个共同的名字北京影人。2023年暑期档开启之际，电影频道联合北京市文联、北京电影家协会，在北京市委宣传部的大力支持下，依托电影频道《中国电影报道》《蓝羽会客厅》推出7集系列访谈节目《北京影人》。首期节目将聚焦著名导演、监制黄建新，讲述他与北京之间不为众人所知的缘分。电影创作方式质变之地2009年国庆节前夕，黄建新参与执导的《建国大业》全国公映。这部影片将当时市场流行的商业大片拍摄经验融入其中，让观众感觉耳目一新。最终，影片以4.2亿元成绩摘得当年国产电影票房冠军。这种明星集结与官方叙事相结合，具备一定商业大片元素的创作模式，成为近代新主流电影创作的新模式。此时，距离1998年黄建新调入北京工作已经过去十年光阴。1954年出生于世界四大古都之一陕西西安的黄建新，从小就对北京十分向往。这座同样具有悠久历史的古城，既是新中国的首都，又是全国文化中心，让他魂牵梦绕。所以在1977年我第一次到北京来，我到处跑，到处去看啊，就觉得就好大，到1998年，我被调到北京工作，（内心）还是充满了喜悦，很兴奋。黄建新回忆起当年初入北京的光景时，言语之中仍然透露着兴奋之情。来到北京工作后的第一件事情，黄建新仍然清晰地记得是去中国电影资料馆办了一张每周五的观影卡。北京的这段生活工作经历，不仅让黄建新深刻意识到电影、市场、观众之间的供需关系，还大大开拓了个人的艺术视野。因为这里有全世界最好的演出、音乐会、艺术展、雕塑展、电影等。大量欣赏优秀艺术作品的量变，也为黄建新日后电影创作思路、方式等带来质变。当年拍摄《轮回》时，受到此前北京一个国际摄影展的启发，黄建新采用了镜像理论进行创作。黄建新坦言这个戏的难度就在于没有办法瞬间定死一切，创作者得有转换技巧来解决这些问题，这是此前拍戏过程中从未遇到的难题。这种敢于创新的创作方式，也体现在黄建新执导的新主流电影代表作《建国大业》上。在他看来，主流电影体现了一个民族的主流价值观，只要不流于说教，内容生动有趣，观众不会不爱看。该片在思想价值与商业价值之间做了有机平衡。最终此片成为当年国产电影的票房冠军。当年，拍摄《建国大业》的一些细节，黄建新至今记忆犹新。坐落在明清北京城中轴线上，西临北海，南与故宫神武门隔街相望的景山公园，当年也是该片取景地之一。黄建新清晰地记得，当年有场毛主席与参加政协会议妇女代表合影的戏，就是拍摄与此。当时，相关单位只批了一天的拍摄时间，对光线要求也比较高。黄建新直言那场实拍戏，通过一天中阳光灿烂的最美瞬间，展现了新社会欣欣向荣的气质，让人印象深刻。面对许多公司将大数据分析运用到电影创作中的做法，黄建新觉得这种做法欠妥。因为这样设计出来的作品都是重复单调的。你要想想我们在80年代，90年代古装片全是古装片，对吧？所以我们看徐克的电影，到现在你都觉得他几十年前电影，他视觉都是都是蛮有力量的。黄建新认为徐克身上这种勇于尝试，不怕失败的精神，才是其武侠作品成为经典的重要原因。如果按照大数据千人一面的创作规律，这种重复的作品很难成为经典。如今徐克新作《射雕英雄传：侠之大者》的选角，也是如此特殊。肖战与庄达菲的组合，会给人一些奇特的东西，让人过目难忘。因此黄建新对于徐克的新作充满期待。多重身份助力中国电影前行从影45年，黄建新参与了85部大银幕作品的创作，合计票房超255.47亿元。除了导演身份之外，黄建新还监制了多部国产电影。今年4月举行的2022-2023年度电影频道M榜暨中国电影大数据盛典上，黄建新获得年度杰出监制荣誉。作为中国电影界的王牌监制，黄建新曾参与《湄公河行动》《我和我的祖国》《长津湖》等多部爆款国产电影的监制工作。其实监制这个词是从香港翻译过来的，概念是从好莱坞电影里引进的，它是针对主流电影市场的一个岗位。这不是一个行政岗位，而是一个专业岗位。多年的经验，让黄建新对于监制岗位的工作内容与要求有着最本质的认识。这个岗位的工作者需要懂艺术，才能尊重导演创作。《长津湖》是黄建新监制生涯，遇到的最高投资成本电影，面临的困难也是前所未有。众所周知，此片是三位不同风格导演的合力之作，剧中各个人物生理心理、服化道及剧情方面的细节衔接，需要监制特别重视。这个时候监制成了三位导演之间的联络员，需要照顾到每个导演的想法及剧情需要。比如，片场徐克有场戏想拍朱亚文饰演的梅生指导员牺牲之时，拿着女儿照片的画面。经过多年战场枪林弹雨的摧残，这时的照片被烧焦了一半，才能让剧情更为真实可信。黄建新就与林超贤导演商量前期戏份拍摄时，如何交待这个照片被烧的时间节点、受损程度等。这样电影前后关于照片的细节处理，才能真实自然。这种小到一张照片、军装破旧程度的细节体现，正是影片打动观众的重要原因所在。最终《长津湖》以57.75亿元成绩，成为中国影史单片票房冠军。除了头部制作外，对于中小成本电影，黄建新也是勇于保驾护航。2023年4月末举行的第十三届北京国际电影节上，由他担任总监制的《白塔之光》获得了最佳男主角、最佳男配角、最佳编剧、最佳摄影、最佳艺术贡献奖五大荣誉。5月底，黄建新再次当选为新一届北京电影家协会主席。黄建新坦言北京电影家协会在过去六年的工作中，充分发挥团结联系电影工作者的桥梁纽带作用，为更多工作在北京的电影人提供交流沟通的平台。目前，北京电影家协会拥有1030余名会员，涵盖创作、制片、发行、宣传、放映、评论、教育等各个领域及环节。黄建新希望业界同仁多多支持北京影协的各项工作，大家团结成一股劲，把这份力量献给中国的电影事业。
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