经验传递“蜀南开挂脚本”开挂神器

中报季，越秀地产（00123.HK）又一次成为行业焦点。

2025年上半年，全国房地产市场仍处于深度调整与转型的关键阶段，尽管商品房销售降幅有所收窄，但开发投资仍呈双位数下滑，市场整体承压明显。8月18日国务院全体会议上提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，多措并举释放改善性需求”，进一步释放政策托底信号，稳定市场预期。

8月26日，越秀地产以一份亮眼中报回应市场。作为首批披露财报的房企之一，越秀地产展示出其对经营成果和财务实力的充分自信，报告显示：报告期内越秀地产实现475.7亿元营业收入，同比增长34.6%；核心净利润15.2亿元、归母净利润13.7亿元；合同销售额615亿元，同比上升11%，在克而瑞行业排名稳居第8位。

越秀地产董事长及执行董事林昭远（左二）、越秀地产副董事长及执行董事朱辉松（右二）、越秀地产联席总经理及执行董事江国雄（左一）、越秀次产财务总监曾志钊（右二）

精准投资推动高效去化 营收连续7年稳定增长

在房地产行业高质量发展转型期，多数房企仍面临销售下滑的困境。中指院数据显示，2025年上半年，百强房企销售总额同比下降11.8%。越秀地产却在行业逆势中保持销售双位数增长，1-6月实现合同销售额615亿元，同比增长11%，不仅是行业TOP10房企中唯三的正增长房企之一，增速更是排名第二。

业内专家判断，越秀地产销售逆势增长主要得益于其坚定深耕一二线城市的精准投资策略。年报显示，越秀地产2025年上半年新增土储面积约148万平方米，全部位于一二线核心城市，其中68%位于一线城市；总土地储备达2043万平方米，一二线核心城市占比达94%，其中半壁江山位于一线城市。

同期，越秀地产在核心一线城市的市场占有率同样表现突出：上半年一线核心城市的销售额为495亿，占总销售额80.5%。其中，越秀地产在北京上半年实现合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%，晋升为上半年北京市场占有率最高的房企。同时，大本营广州仍然是越秀地产的主力粮仓，实现157.56亿元销售额，排名第二；在上海也实现了144.92亿元销售额，位居第六名。

核心城市贡献增大的另一面，是越秀地产积极把握新周期市场结构变化趋势，提升产品力，布局核心城市中高端改善产品。年初，越秀发布的“4×4好产品理念”不仅被行业认为是“好房子”的引领标准，多个高品质项目销售表现更是突出，其中北京海淀和樾望云、和樾玉鸣双项目2025年开盘劲销152亿元、上海静安天玥项目开盘即售罄，销售额达23亿元；广州大本营“广府系”珑悦西关、熙悦江湾等项目热销频现、先锋系产品东山云起项目开盘去化近9成，各地“好房子”全面开花。体现在年报上，则是其销售均价从2024年中期的29,500元/平方米提升至42,100元/平方米，约是行业均值的2.5倍。

有行业专家表示，越秀地产之所以能连续七年保持营收稳定增长、并在2025年上半年逆势再增34.6%，核心在于它把“拿地”做成了“去化”的前置环节——土储锁定一线及强二线城市核心地块，货值兑现周期短、溢价高；同时以“好房子”产品拉高售价、缩短去化周期。精准投资与高效回款形成闭环，现金流持续正流入，既对冲行业销量下滑，又放大单盘利润，最终体现为营收的稳健扩张。

财务稳健持续领跑，融资成本降至3.61%

报告显示，越秀地产在2025年继续稳居"三道红线"绿档阵营。截至2025年6月30日，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为64.6%；净借贷比率53.2%；在手现金446.4亿元，覆盖短期债务的1.7倍。更值得关注的是，越秀地产经营性现金流保持净流入状态，上半年实现经营性现金净流入41亿元，持续验证其适配新周期的业务模式具备强大造血能力。

同时，越秀地产的债务结构进一步优化：有息负债规模控制在1,038.6亿元，其中1年内短债占比仅24%，债务期限结构健康合理；且公司加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点，期末利率更是首次降至3%以下。

专家分析指出，越秀地产已跑通新周期正循环机制，一方面通过精准投资持续在核心城市获取优质土地；另一方面正向现金流和稳健经营驱动融资成本持续下降。这种“调结构、提质量”的增长模式恰好踩中政府工作报告“止跌回稳、释放改善需求”的政策节拍，成为当前房地产行业转型的标杆样本。

核心指标跑赢行业 机构看好未来营收提升

一天前，国际三大评级机构之一的标普宣布授予越秀地产投资级评级，评级展望为稳定。这是继6月惠誉上调其评级展望后，越秀地产再度获得国际评级机构的认可，也成为行业内当前唯一跻身标普投资级评级的地方性国企。

标普报告中指出，越秀地产的评级优势源于多个核心因素：坚实的政府与国企背景、优质且高度集中于高能级城市的土地储备，以及多元顺畅的融资渠道。公司长期深耕一线和核心二线城市，凭借良好的市场口碑和经济韧性较强的区域布局，为其销售去化和业绩稳健增长提供了有力支撑。

早在本次标普评级授予之前，惠誉已于6月将越秀地产的评级展望上调至“稳定”，并维持“BBB-”投资级评级，这也是惠誉今年来首次上调内房企业评级。基于对越秀财务健康状况和清晰运营策略的认可，多家券商机构同样给予积极回应。里昂证券与中银证券均维持“买入”评级，其中里昂证券将目标价上调至5.1港元，并看好其年度销售目标的顺利达成；中银证券则预计，越秀地产未来营业收入将保持逐年增长。

在行业新发展模式下，越秀地产展现出以产品力与服务创新精准把握需求结构变化的能力，正持续实现高质量稳健增长。其发展路径对行业而言具备重要参考价值，也进一步强化了资本市场对优质内房股的信心。

越秀地产董事长林昭远表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建设加速落地的关键之年。公司将围绕“稳业绩、谋突破、精管理、提能力”的工作主题，聚焦深耕核心城市，深化精益管理，力争全力达成年度各项经营目标，在市场新的竞争格局和发展模式下，持续为股东创造价值！