重大通报“福星是不是有挂”!(真的能开挂)-知乎

　　近日，中能建城市投资发展有限公司（简称能建城发）官网管理团队成员悄然撤下了党委书记、董事长杨扬洋的名字，党委副书记、总经理、董事萧睿排在了首位。这一变动，将这家沉寂已久的房企置于聚光灯之下。

　　能建城发前身为中国葛洲坝集团房地产开发有限公司（简称葛洲坝地产），2021年葛洲坝地产母公司葛洲坝被中国能建（601868）吸收合并。随后，葛洲坝地产更名为能建城发，杨扬洋被任命为能建城发董事长。

　　在中国能建的推动下，能建城发经历了重组、更名及高管团队调整，并启动战略转型，谋求打造具有一流竞争力的特色房地产开发商、城市综合运营商与房地产业务投资旗舰平台。从近年市场表现来看，其转型成效欠佳，业绩增长乏力。而如今，杨扬洋从高管团队“消失”，又给能建城发转型带来新的不确定性。

　　葛洲坝地产时代

　　葛洲坝地产成立于2004年，是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一，是葛洲坝房地产业务的经营主体。彼时葛洲坝为沪市上市公司，直到2021年9月，中国能建（601868）发行A股股份换股吸收合并葛洲坝，9月13日葛洲坝终止上市，9月28日中国能建上市。

　　葛洲坝地产，曾经也是风光无限。2014年，葛洲坝地产位列2014年度中国建筑业竞争力百强企业第二名；房地产业务在2015年中国房地产百强中排名第82位。2016年，葛洲坝地产首次荣获“2016中国房地产公司品牌价值十强”称号，并在“2016年中国房地产百强企业榜单”中跃居第68位，较2015年提升14位。

　　2016年，葛洲坝地产确定了“5G科技”为体系的产品战略方向，体现“绿色、健康、科技、智能”特征的建筑技术体系，完善了行业绿色科技住宅理论体系，成立的以中科院院士领衔的5G科技专家委员会，企业品牌地位也在攀升。

　　伴随行业地位的提升，葛洲坝地产也加速了扩张的步伐，而土地储备对于房企来说无疑是一个最有效的手段。根据葛洲坝此前公布的年报，2016年，葛洲坝地产新增土地储备8块，权益出资84.99亿元；2017年，新增土地储备7块，权益出资90.03亿元；2018年，新增土地储备4块，权益出资85.16亿元。

　　从当时的情况来看，葛洲坝地产曾在全国多个城市高价竞得“地王”项目，一度成为市场焦点，葛洲坝地产当时也被业界称为“地王专业户”。

　　2015年6月，葛洲坝地产以11.04亿元巨资拿下上海青浦的商住用地，10月，更是以49.5亿元的价格竞得北京丰台花乡樊家村的地块。2016年5月，葛洲坝地产以32.8亿元的价格竞得南京建邺区河西南的宅地，6月，又以24.36亿的巨资拿下合肥滨湖的两地块。到了2017年6月，葛洲坝地产首次进军杭州便获得成功，以43.18亿元的高价拿下杭州蒋村的地块。

　　然而，这些斥巨资拿下的土地，却因随之而来的调控政策以及行业调整而变得棘手。在房地产行业中，通常一个项目从拿地到销售时间不会超过一年，最快的拿地四到五个月就可以开盘销售，对于葛洲坝地产的一些项目来说，则成了例外。比如，2015年10月拿下的北京丰台花乡樊家村地块，直至2019年5月底才获得首个预售证，也就是北京中国府。这也为后来的去化问题埋下伏笔。

　　频繁的人事调整

　　在中国能建吸收合并葛洲坝前后，葛洲坝人事方面频繁调整。

　　2020年4月，时任葛洲坝地产董事长何金钢、总经理周军华调回集团总部，接任董事长的是原葛洲坝电力有限责任公司董事长桂桐生，原葛洲坝集团战略与投资部主任杨扬洋接任总经理一职。

　　2020年10月13日，葛洲坝接到公司间接控股股东中国能建通知，中国能建正在筹划发行股份相关的重大事项，该事项可能构成葛洲坝重大资产重组。葛洲坝股票自10月14日起停牌。该事项即为中国能建吸收合并葛洲坝一事。

　　随后，10月26日，葛洲坝收到公司总经理助理何金钢书面辞呈，何金钢因个人原因申请辞去公司总经理助理职务。这位葛洲坝的“老人”自此与葛洲坝告别。

　　中国能建换股吸收合并葛洲坝完成后，2022年初，桂桐生离开葛洲坝地产，调任葛洲坝水泥公司任董事长。在桂桐生任葛洲坝地产董事长期内，中国能建将葛洲坝地产提级为总部集团直管企业。

　　2022年3月，葛洲坝地产正式更名为能建城发。更名4个月后，也就是2022年7月，杨扬洋被任命为能建城发董事长。

　　杨扬洋出生于1976年，早年在葛洲坝集团工作期间，他曾先后在多个重点工程项目中担任技术负责人，参与过长江三峡水利枢纽配套工程、南水北调中线工程等国家级重大项目的建设管理，积累了丰富的大型工程建设、PPP项目运作及投资经验。

　　2015年，葛洲坝集团成立PPP事业部，杨扬洋凭借在工程管理领域的表现，被任命为PPP事业部总经理，主导集团在全国范围内的PPP项目布局，推动了多个城市基础设施、生态环保类PPP项目落地。2018年，他调任葛洲坝集团战略与投资部主任，负责集团整体战略规划、产业布局及重大投资决策，期间推动集团在新能源、环保、地产等领域的多元化拓展。

　　直到2020年4月，葛洲坝地产寻求转型，急需既懂工程建设、又擅长投资运作的复合型管理人才，杨扬洋临危受命，出任葛洲坝地产总经理，他也由此跨界进入地产行业。

　　吸收合并后，由于房地产业务在中国能建占比不高，能建城发在市场上的声音也有所降低。在转型期间，能建城发引入多位经验丰富的职业经理人，比如萧睿，在2023年7月进入能建城发担任党委副书记、总经理。萧睿曾在招商蛇口有过21年工作经历，之后在金科集团、禹洲集团、重庆华宇等房企任职。

　　业绩增长乏力

　　随着重组完成，管理团队的调整，以及公司内部的改革，也带来了一些成效。2021年，能建城发新获取项目从拿地到完成建筑概念方案设计时间平均23天，较以往提速25%，2022年提升至19天，2023年进一步压缩至平均16.7天。

　　在2023年度营销工作总结暨2024年度工作动员会上，萧睿指出，2024年公司上下要“一切工作以销售和回款为导向”，紧盯“实现销售、支持销售”的核心任务。

　　目前，从能建城发项目去化情况来看，近两年取得的土地，项目整体去化良好。但是行业向好时大举扩张，随着行业步入调整期，问题却开始显现，历史库存的消化变得棘手。北京中国府就是一个典型案例，该项目自开盘以来去化率持续低迷，成了能建城发一个“老大难”项目。

　　2015年10月，葛洲坝地产以49.5亿元的价格拿下北京丰台花乡樊家村地块，条件是需要同时配建6.18万平方米回迁房以及4.1万平方米公租房。据测算，该地块商品房住宅部分楼面价高达7.5万，刷新了当时北京“单价地王”纪录。

　　此前，这一纪录的保持者为融创中国。2013年9，融创中国拿下农展馆地块，楼面价为7.3万元。后来，融创中国在这一地块建设的项目为北京壹号院。根据安居客数据，目前北京壹号院二手房价格超过17万 /平方米。

　　葛洲坝地产拿下北京丰台花乡樊家村地块之后，一直到2019年5月18日才取得预售证，项目即为北京中国府，备案名为?紫苑嘉园。当时媒体报道称，开盘两年多后，北京中国府网签只有16套。

　　随后，北京中国府进入现房销售阶段。从现房备案公示信息来看，2023年，北京中国府多次取证。2024年3月6日，11号楼取证，获批销售套数共计42套，其中包括住宅8套，其余为库房。根据北京市住建委数据，截至目前，11号楼该次取证的8套住宅已签约3套，成交均价118330.38元/平方米。最近的一次取证时间是今年8月21日，12号和14号楼取证，截至目前，该次取证的住宅均未签约。

　　业内人士分析认为，北京中国府项目去化承压，主要受两方面因素制约。首先，高地价推高了开发成本，导致项目定价空间受限；此外，丰台区近年土地供应持续放量，新房库存高企，市场竞争白热化。区域内金茂璞逸丰宜、北京隅·西颂、建发金茂观宸等新盘入市，在有限的市场需求下进一步分流客户，加剧了中国府的销售压力。

　　虽然北京中国府坐拥成熟配套 ，但由于缺乏差异化亮点，在当前高度内卷的市场环境下难以突围，与丰台区其他“好房子”相比，没有竞争优势。

　　大举扩张拿地给能建城发带来了资金压力，再加上推盘节奏缓慢，难以通过销售回流缓解资金问题，导致能建城发资金链承压。根据企查查财务数据显示，能建城发2023和2024年资产负债率分别为91.88%和91.98%。而根据中信建投研报，2024年房企仍处在降杠杆阶段，样本房企2024年底整体资产负债率为71.6%。

　　从业绩方面来看，2024年，能建城发实现营业总收入162.30亿元，同比增长49.68%；但净利润为1209.30万元，同比减少83.21%。

　　业内人士指出，虽然能建城发努力去化存量，探索转型发展，但销售业绩却一直不尽如人意，公司仍面临以往高杠杆时期遗留的库存去化等问题。当企业处于整合与重大战略调整期时，高管团队的稳定是确保战略持续性的关键因素。而如今高管团队生变，无疑为正处于转型期的能建城发增添了新的不确定性因素。